知らなきゃ損する!いい物件選びのコツ

お店の物件探し方から物件選びのポイントなど
良い物件に巡り会うための秘訣をご紹介します。

第2回 物件条件や設備について

それでは、物件の探し方についてお願いします。

はい。まず、物件探しに入る前にお店のイメージをしっかり確認しておくことが大事です。
ここでいうイメージとは、漠然としたイメージではなく、具体的なイメージのことです。

それは事業計画ということですか?

そうです。明確な事業計画がないままに物件探しをはじめてしまうと、物件のイメージが定まらないために、なかなか物件が決まりません。事業計画というのはひとつの指標です。指標がないということは判断材料がないということですからね。

なるほど。

最低でもお店のコンセプトやターゲット客層、客単価、商圏に見合う「立地」と「規模」の把握といったところは考えておく必要があります。

はい。

次に自己資金や融資金額などの開業にかけられる全体予算を把握し、その中で物件取得にいくら掛けられるのかといった所です。これも当たり前と言えば当たり前の話なのですが、家賃に関しては固定費として毎月の費用にのしかかってくる部分なので、初期投資の面だけではなくランニングコストの面からもしっかりと考えておきたいところです。

そうですよね。

一般的な物件取得費の例をあげると、(自己資金300万+融資600万=900万の資金 → 20坪 坪1万円の物件の場合 → 物件取得は約240万位)をイメージしておくと良いかもしれません。

ほうほう。

あくまで参考程度のものですので、実際には物件の条件等によって変わってくるんですけどね。ただ、こういった諸条件を完璧でなくてもある程度まで計画・把握しておくと、物件選びがスムーズになることは確かです。

指標作りが物件探しでは重要ということですね。

そうです。お店の売り上げ予測と経費をしっかり計算し、物件選びの指標を作ることが物件探しでは重要なんです。


ついでにお聞きしたいのですが、物件の新しさってやっぱり大事なんでしょうか?

あぁ、築年数ですね。よく物件探しをしている時に、物件の新しさやグレードを気になさる方がいらっしゃるのですが、私はこういった物件の探し方はお勧めしません。

なぜですか?

物件の新しさやグレードというのは、住居用の物件を探されてる場合は良いのですが、店舗物件をお探しの場合は別です。何よりもまず「稼げる」物件かどうかというのが非常に大事なんです。あくまでお店ですから利益がないと存続できませんから。

確かにそうですね。

話のついでに物件を見に行く際のチェックポイントについていうと、そもそも検討しているお店の業態にオーナー許可が出るのかどうかというのもポイントです。
実際、煙や臭いの出る業態は嫌がられるケースが多いです。

えっ断られることもあるんですか?

ええ、よくありますよ。結構勘違いしがちなんですが、あくまで物件はオーナー様の持ち物ですからね。ただ、反対に見かけが良くて集客できる業態というのは喜ばれるケースが多いですよ。

ふむふむ。

あとチェックポイントとしては、業態の許可は出ても設備的に対応ができるのどうかといった点です。給排水、給排気、電気、動力、ガスの有無、場所、容量等のチェックポイントは業態業種によって様々です。
設備に関しては目に見えない部分で内装費用の大小に大きく関係してきますからね。

ですよね。

その辺については、素人では判断がつかないところも多いので、プロの方(設備・内装業者)に一度見てもらう方がいいでしょう。